Ante la declaratoria de emergencia sanitaria y la situación actual que vive el país se han generado muchas preguntas, especialmente relacionadas con el cumplimiento de los contratos de ejecución periódica como es el de arrendamientos y los contratos de mandato de las inmobiliarias con los propietarios, además de la posible condición de fuerza mayor que pudiera alegarse para el cumplimiento de los mismos. Luego de analizar posibles respuestas y diferentes alternativas con la Federación Nacional de Lonjas y el Gobierno, Federico Estrada García, gerente de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia afirma “el llamado es a llegar a consensos entre las partes, ese es el mejor mecanismo para no profundizar la crisis y la economía de las familias”, mientras insiste en que se seguirán haciendo sugerencias al Ministerio de Vivienda.
Hoy no sería posible conceptuar de manera general acerca de la terminación o modificación de condiciones en los contratos de arrendamiento puesto que cada uno de ellos reviste elementos particulares que deben estudiarse una a una, tanto en arrendamientos de vivienda como en arrendamiento comercial, en este sentido María Alejandra Pérez, directora jurídica del Gremio, explica “debe tenerse en cuenta que para contratos de ejecución periódica, estando entre ellos los de arrendamiento y administración, dichas situaciones extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, de ser demostradas, darían lugar a la revisión del contrato por parte de un juez como se indica en el Artículo 868 del Código de Comercio”.
Frente a lo anterior, Estrada García explica “es necesario llevar a cabo esas conversaciones con las partes involucradas en el contrato: arrendatarios y propietarios, para llegar a posibles soluciones que se ajusten a las circunstancias de cada caso, partiendo de una premisa fundamental y es que, en esta situación atípica, donde se presentan condiciones que pueden llegar a alterar la ejecución normal de los contratos, la inmobiliaria no es la llamada a atender los cánones de arrendamiento que por dichas circunstancias, algunos arrendatarios aleguen no poder atender en debida forma, pero sí puede servir de puente para buscar el consenso y llegar a posibles soluciones, donde muy seguramente todos deben ceder”.
La fuerza mayor, de ser declarada, tiene la condición de suspender el cumplimiento de la obligación mientras subsistan los motivos de la fuerza mayor, exonerando la indemnización de perjuicios derivados del incumplimiento, e incluso finalizar la ejecución del contrato, así las cosas, no estará tampoco la inmobiliaria obligada a sufragar aquello que las circunstancias no permitieron ejecutarse en tiempo, por tratarse en ese caso de obligaciones suspendidas.
El necesario equilibrio contractual, implícito en todos los contratos, así también el de administración, conlleva a que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias pueda generar la modificación o extinción de las obligaciones. Esto no puede confundirse con la exoneración automática del cumplimiento de las obligaciones económicas correspondientes al canon de arrendamiento, como erróneamente se ha venido interpretando por algunos arrendatarios ante las condiciones de emergencia sanitaria.
Bajo estas circunstancias y como se mencionaba antes, será un juez el llamado a establecer cuáles son las condiciones y los casos en los que se está ante una fuerza mayor que limite la ejecución del contrato y cuáles serán las consecuencias, no obstante, la coyuntura vigente demanda soluciones prontas, ágiles y en lo posible consensuadas, buscando el menor impacto para una y otra parte en el contrato de arrendamiento.
Fuente: Comunicado La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín
