El coronavirus tiene efectos colaterales, y no solamente a nivel de salud, si no también económico que entre muchas cosas viene afectando también al sector inmobiliario.
La pandemia declarada por la Organización Mundial de la Salud -OMS- y que la mayoría de estados en el mundo han acogido con la finalidad de garantizar la vida y la salud de todos los ciudadanos, y evitar la propagación del virus, ha llevado a que los gobiernos decreten medida de emergencia como la cuarentena obligatoria, lo que sin lugar a dudas ha dejado un interrogante sin resolver frente a las necesidades de cada ciudadano, familia y la economía del país.
Patricia López Betancur, abogada de Lawyer Company S.A.S, habla acerca de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana y de local comercial, como uno de los temas que más polémica y confusión está causando en la comunidad, y que, además, es de interés tanto para el arrendador como para el arrendatario, debido a los consecuencias económicas y jurídicas que se presentarán durante y después de finalizar el estado de emergencia que atraviesa el país.
“Los primero que nuestros lectores deben comprender es que los contratos de arrendamiento de vivienda y de local comercial se encuentran reglamentados por normas diferentes, por ello los elementos que los comprende y sus obligaciones son disimiles como veremos”:
La especialista puntualizó que de forma general el código civil en su artículo 1973 regula el contrato de arrendamiento y refiere que: “es un contrato mediante el cual las dos partes adquieren una obligación recíproca; la una en conceder el goce de una cosa y la otra de pagar por ese goce”.
Contrato de arrendamiento de vivienda urbana
López Betancur explica que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la ley 820 de 2003, y es el que tiene una regulación particular por sus efectos sociales, debido a que su objeto es la de entregar un cosa para el uso y goce de personas naturales, de una familia o de terceros. Y como todo contrato de arrendamiento debe contener como mínimo los requisitos establecidos en el articulo 3 de la mencionada ley. “Recordemos además que este tipo de contratos al igual que los inmuebles comercial pueden pactarse de forma verbal o escrita, recomendado esta ultima para efectos probatorios”.
El periodo o término de contrato es el establecido por las partes, pero a falta de esta estipulación la ley presume que es de un año. Articulo 6 ley 820 de 2003. Por su parte, frente al valor que se debe dar al canon de arrendamiento de vivienda urbana el articulo 18 de la ley 820 de 2003, establece que corresponderá al 1% del valor comercial que tenga el inmueble; sin embargo, la realidad es que el precio normal de un arrendamiento de vivienda urbana es de aproximadamente el 0.5% de valor comercial del inmueble.
Ahora bien, ¿cuál es el incremento que se debe hacer anualmente al canon de arrendamiento, sin que se vea como una oportunidad para abusar de la posición dominante que tiene el arrendador? Este interrogante es resuelto por el articulo 20 de la ley 820 de 2003. El cual establece: “Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.”
En conclusión, el incremento se debe hacer cada 12 meses de ejecución del contrato y no el mes de enero de cada año, con excepción de los contratos que se suscriben en esa fecha. 2. El incremento corresponde al valor de hasta el IPC del año anterior, pudiendo ser inferior si las partes así lo convienen. Y 3. El arrendador, debe notificar al arrendatario por el medio más idóneo (correo certificado, correo electrónico, aplicativo de mensajería) cuánto es el incremento y desde que fecha se hace efectivo, si este requisito no se cumple el incremento no es obligatorio pagarlo.
Contrato de arrendamiento de local comercial
Por otro lado, la abogada de Lawyer Company S.A.S, explica que frente al contrato de arrendamiento de inmueble con destinación comercial, la norma no establece un término mínimo o máximo por lo que las partes son las encargadas de determinar la duración del contrato.
“En cuanto a la prorroga o renovación del contrato, el artículo 518 del código de comercio establece que puede ser renovado o prorrogado por acuerdo de las partes, pero una vez el arrendatario lleve 2 años o más, el arrendatario tiene derecho a que le sea renovado con la finalidad de proteger la inversión, el Goodwill (activo fijo de la empresa) y la clientela que el comerciante ha potenciado con su actividad comercial en dicho lugar, excepto si se dan los siguientes casos:
- Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”.
Sin embargo, según la especialista, si se dan las causales 2 y 3 que establece el articulo de la referencia, el arrendador deberá desahuciar al arrendatario con no menos de 6 meses, los cuales conforme la misma normativa, es de imperativo cumplimiento. De no notificarse la terminación o no prorroga del contrato al arrendatario con el tiempo atrás definido, el contrato se renueva por un periodo al inicialmente pactado por ministerio de la ley.
En el contrato de local comercial, el arrendatario podrá subarrendar hasta el 50% del inmueble sin media autorización del arrendador. El incumplimiento de esta y las demás obligaciones darán lugar a la terminación del contrato.
Ahora bien, el tema que en la actualidad ha dado lugar a este artículo, tiene que ver con las circunstancias de imprevisibilidad, caso fortuito o fuerza mayor, para el cumplimiento de las obligaciones contractuales como es el pago oportuno del canon de arrendamiento.
Como todos los contratos se rigen por la buena fe y la equidad, y debe estarse a la intención de las partes, la variación de la ley, o de las circunstancias concomitantes, darán lugar a los consiguientes ajustes o compensaciones entre los contratantes, y eventualmente a condenas indemnizatorias, siempre que se compruebe por el perjudicado que sus obligaciones contractuales se han agravado más allá del límite del área normal que debe soportar todo contratante, y que en consecuencia, se ha roto el equilibrio económico del contrato considerado al momento de la convención.
Según la teoría de la imprevisión, el mantenimiento del desequilibrio sobreviniente significaría un enriquecimiento incausado para la parte que, no soportando la sobrecarga, va a disfrutar de iguales o mayores beneficios.
En aras de mantener el equilibrio económico las partes en un contrato de arrendamiento o cualquier contrato civil o comercial deberán conforme la teoría de la imprevisión, replantear las condiciones del contrato. No obstante como tanto la imprevisión como la fuerza mayor deben ser declaradas por un juez en un proceso que en la practica puede durar años, frente a la situación de salud pública que se vive y que se prevé tendrá una duración promedio de 2 o 3 meses, se recomienda que tanto arrendador como arrendatario para no ver afectados sus intereses lleguen a un acuerdo de manera parcial para establecer nuevos precios, rebajas parciales o condonación de valores o intereses si es el caso, durante el periodo de crisis nacional y así de forma solidaria ayudar a quien por las condiciones actuales no esta en capacidad de cumplir no por su voluntad sino por las causas que hoy nos confinan; así la otra parte, no vera afectado sus ingresos o a suscitar un conflicto por incumplimiento ante la justicia, cuando las causas de fuerza mayor y de imprevisibilidad para el cumplimiento solo va dar lugar a la terminación del contrato demandado, sin lugar al pago de indemnizaciones o clausulas penales.
“En este momento de crisis nacional y donde, desde ya se ven los coletazos de este huracán ‘coronavirus’, nuestra economía está afectada y debemos prepararnos para afrontar la situación que nos depara. Somos una sociedad que tiende mas al consumo que al ahorro e inversión y eso hará que las estrategias sean más difíciles de superar la crisis económica. Por ello invito a todos nuestros lectores a ser solidarios y en la medida de lo que sea posible hacer laxos con el prójimo. Si requieren de asesoría jurídica para resolver sus dudas o inquietudes no dude en contactarse con uno de nuestros asesores”, concluyó Patricia López, abogada.
