Por: Julio César Jaraba
A pesar de que el valor del suelo en el Altiplano del Oriente antioqueño aumentó en un promedio del 6.2% en el año 2024, comparado con los precios del 2023, la actividad inmobiliaria tuvo un crecimiento del 16.6% en el mismo período, de acuerdo a un estudio elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, que fue presentado en el Encuentro de Oriente del gremio inmobiliario, por parte de Jorge Enrique Agudelo Torres, Director de Investigaciones de la entidad.
La valorización de la tierra en el Oriente cercano fue en promedio del 6.2%, siendo el suelo del municipio de El Retiro el que tuvo un mayor porcentaje, con el 8%, seguido de El Carmen de Viboral con el 7.8%; La Ceja el 7.6% y Rionegro con una valorización del 6.4%.
Al mismo tiempo, aumentaron los negocios inmobiliarios con un crecimiento del 16.6%, con un cierre de 18.339 transacciones. De este total, 3.002 negocios correspondieron a venta de vivienda nueva, según datos de Galería Inmobiliaria. Para dar continuidad a esta tendencia de crecimiento, la región cuenta actualmente con una oferta de 3.175 viviendas nuevas, consolidándose como una de las regiones más atractivas para vivir e invertir. Su notable crecimiento y proyección inmobiliaria, han impulsado una transformación sin precedentes en los municipios que la conforman, posicionándola como un epicentro de desarrollo y oportunidades.
“En el 2023 que fue bastante complicado”, según se indicóse vendieron 2.626 viviendas nuevas en el Oriente cercano y el año pasado se vendieron 3.002 viviendas nuevas, con un crecimiento del 14%. En Rionegro se vendieron 2.264viviendas nuevas, en segundo lugar, se ubica el municipio de La Ceja, con 418 unidades y 320 en El Retiro, que fueron los municipios en donde más viviendas nuevas se vendieron el año pasado. En el caso de los lotes, el comportamiento fue regular, se vendieron 884 lotes en proyectos de parcelación y lotes urbanizados dentro de los cascos urbanos de los municipios, que, aunque representan una buena cifra, registran una caída con respecto al 2023.
De acuerdo con el estudio, en el mercado de arrendamientos,el promedio de las unidades de vivienda que se adquieren en Antioquia el 25% son para arrendamiento, pero en el caso del Oriente cercano, ese porcentaje puede ser del 40% o hasta el 50% de propiedades que se adquieren para arrendar. La mayor demanda se presenta en la Comuna El Porvenir de Rionegro, en donde los arriendos tienen un precio promedio de 36.000 pesos por metro cuadrado y en las inmediaciones de la Universidad Católica de Oriente se ha encontrado que el promedio en arrendamientos es de 34.000 pesos por metro cuadrado.
En el caso de La Ceja, que es un municipio con una gran oferta para arrendamiento, se encontraron precios entre los 29.000 y 33.000 pesos por metro cuadrado y en El Retiro, donde hay una oferta relativamente baja para arrendar, los cánones de arrendamiento fluctúan entre 40.000 y 50.000 pesos por metro cuadrado.
Desde hace cinco años, en los estudios de la Lonja se está analizando el comportamiento de los Centros Comerciales, donde se ha establecido que apenas hay una desocupación del 6%, muy similar a la que se presenta en los grandes centros comerciales del Valle de Aburrá. En el caso de los Malls, la desocupación es mayor, con un promedio del 16%.
Valor del suelo
Agudelo Torres recordó que desde hace unos 25 años, la Lonja ha analizado el comportamiento del valor del suelo en el Oriente cercano, especialmente en lotes de gran tamaño y ubicados cerca de los principales corredores viales de El Retiro, La Ceja y Rionegro y el año pasado incluyeron a los municipios de El Peñol y Guatapé, utilizando principalmente la metodología de las transacciones comerciales que se hacen en la zona, sin que se trate de avalúos, sino de una referencia sobre esos precios.
Comenzando por Rionegro, se registra una valorización cercana al 6%. En la variante Las Palmas – Aeropuerto, a partir del peaje, el valor promedio del metro cuadrado es de 130.000 pesos y a medida que se acerca al terminal aéreo,ese precio va aumentando y en los tramos Sajonia – Aeropuerto y Aeropuerto –Llanogrande, el precio puede ser de 450.000 pesos el metro cuadrado, aunque en la parte alta de veredas como La Convención, el precio es de 150.000 pesos el metro cuadrado, mientras que lotes ubicados cerca a El Rancherito, el precio puede alcanzar los 750.000 pesos por metro cuadrado.
Los lotes que están ubicados cerca de la vía desde Las Delicias hasta la glorieta de El Tablazo, tienen un precio de400.000 pesos el metro cuadrado. Los lotes en Gualanday tienen un valor de 820.000 pesos metro cuadrado y en los alrededores del Complex, el precio es de 1´100.000 pesos el metro cuadrado.
En el sector de la carretera Rionegro – La Ceja, hasta el Capiro, los lotes se valoran en 150.000 pesos el metro cuadrado, mientras que, en el sector de Canadá, en la entrada hacia el municipio de El Carmen de Viboral, los lotes son de 120.000 pesos el metro cuadrado.
En el caso de El Retiro, en la parte alta de la vía a Las Palmas, los lotes pueden valer 380.000 pesos el metro cuadrado. En La Ceja, en el sector de la salida hacia La Unión, los lotes tienen un precio de 170.000 pesos metro cuadrado y en el sector de Paquita son lotes de 190.000 pesos por metro cuadrado. Sobre la carretera El Carmen de Viboral – Rionegro, los lotes para uso comercial tienen un valor de 160.000 pesos metro cuadrado. En Guarne, los lotes que están a lado y lado de la autopista Medellín – Bogotá, el precio por metro cuadrado fluctúa entre los 300.000 a 350.000 por metro cuadrado. En la zona industrial del sector de Belén, en Rionegro, lotes de grandes extensiones, tienen un precio de 400.000 pesos el metro cuadrado.
En el municipio de El Peñol, lotes con vista al embalse, considera el estudio de La Lonja que el valor es de 180.000 pesos el metro cuadrado y lotes con acceso a la represa, en la vereda El Salto, tienen un valor de 230.000 pesos metro cuadrado.
En el municipio de Guatapé, los lotes con acceso a la represa están en un valor de 300.000 pesos el metro cuadrado y desde donde está ubicada la piedra, hacia la zona urbana, para uso residencial, son lotes de 210.000 pesos el metro cuadrado y lotes sin acceso a la represa, localizados en la zona urbana, tienen un valor de 160.000 pesos el metro cuadrado.
El objetivo del estudio que anualmente hace la Lonja, es ofrecer a sus afiliados información sobre el comportamiento del mercado inmobiliario y presentar costos del suelo en los sectores más atractivos para desarrollos comerciales y residenciales.
