Por: Paula Andrea Bernal Cardona
X: @bernalcpaula
Son muchas las bondades que ofrece el Oriente Antioqueño que motiva a las personas a elegir esta región como el lugar ideal para comprar, arrendar o invertir en inmuebles: el clima, la cercanía con Medellín, las posibilidades de acceso a servicios públicos, educación, salud, el aeropuerto internacional, son algunas de las bondades que se ven en este territorio. Aunque conformado por 23 municipios, el auge se ha centrado en los nueve que conforman el altiplano.
La oferta inmobiliaria en el Oriente Antioqueño es constante, después de más de 10 años de crecimiento exponencial y sin punto de quiebre, en 2023 por primera vez se registró una caída importante en las ventas. Pero este panorama estuvo influenciado por la dinámica generalizada en todo el país, con el incremento en las tasas de interés y los costos para el sector de la construcción que impactó los resultados del sector con una caída importante durante el año anterior.
¿Pero, se puede esperar que en 2024 siga la tendencia de desaceleración en el sector inmobiliario en el Oriente Antioqueño? Para este año, la actividad inmobiliaria en la región de nuevo tiene un repunte y promete terminar con mejores indicadores que los del año pasado en la venta de vivienda nueva, pero con una caída relevante en la venta de lotes urbanizados.
Según datos de la Lonja Propiedad Raíz, entre enero y julio de este año se han vendido entre siete a ocho viviendas nuevas diariamente en la región, lo que representa un consolidado de ventas de más de 1.664 unidades. No es casualidad al recorrer municipios como Rionegro, La Ceja o El Retiro y observar los numerosos avisos de nuevos proyectos, algunos en construcción o incluso la misma venta de vivienda usada.
A esto se suma los lotes urbanizados de los proyectos inmobiliarios que para el mismo periodo registran ventas de 457 unidades.
“Lo que estamos viendo es que hay un cambio de tendencia, el año más duro fue el 2023. Por eso lo que vemos es un cambio en la venta de vivienda nueva, que nos refleja que el interés por la inversión en el Oriente Antioqueño se mantiene”, aseguró Federico Estrada, gerente de la Lonja Propiedad Raíz.
Las cifras de este año proyectan un crecimiento del 8% en las ventas de viviendas nuevas con respecto a 2023 y una caída de un 20% en los lotes urbanizados. Esta desaceleración en los lotes es explicada por el gerente de la Lonja “en el año 2022 y algo en el 2023, hubo un boom de lotes, no los típicos de parcelación, sino en zonas más consolidadas para hacer la vivienda, despertó mucho el interés en los inversionistas, pero hoy estamos viendo una desaceleración del 20%”.
El crecimiento constante y de forma acelerada por tantos años continuos han traído múltiples retos para los habitantes de esta subregión, especialmente en la zona del altiplano.
En el caso de las administraciones locales, representa una obligación la revisión constante de los Planes de Ordenamiento Territorial. Las posibilidades de prestación de los servicios públicos domiciliarios, la educación, la red de prestadores de servicios de salud y no menor; conservar el arraigo y no darle paso a la gentrificación, esa palabra de la cual ya se habla en la región, ante el incremento notable del valor del suelo y la imposibilidad de familias nativas de cargar con los nuevos valores de los impuestos, generando una especie de desplazamiento.
En 2023 según Galería Inmobiliaria, se vendieron en el altiplano del oriente 2.626 viviendas nuevas, los municipios con mayores ventas fueron Rionegro, La Ceja y El Retiro. Pero según Federico Estrada, se viene observando un crecimiento paulatino en otros municipios “estos municipios siguen teniendo una participación fuerte, pero claramente en los últimos años se empieza a ver de una forma muy notoria el crecimiento en aquellos que están sobre el corredor de la autopista como Guarne y Marinilla”.
Ante esa perspectiva de crecimiento desde la Administración Municipal de Marinilla aseguran que hay apuestas por el mejoramiento en las capacidades para la atención de las múltiples demandas, especialmente en servicios públicos domiciliarios.
“Apostamos al mejoramiento de la Planta de Tratamiento de Agua Potable mediante el incremento de la capacidad de almacenamiento, la expansión de la capacidad en la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR) existente y la proyección de una nueva PTAR ante la demanda creciente de servicios públicos en la zona urbana”, aseguraron desde la alcaldía local.
Sin embargo, reconocen como uno de los retos importantes la reducción de la informalidad de la construcción especialmente en la zona rural de Marinilla, “se han presentado situaciones en las que los acueductos rurales no cuentan con la capacidad para brindar el servicio a nuevos usuarios. La reducida capacidad de infraestructura y la disponibilidad del recurso hídrico que disminuye constantemente, se suman para agravar una situación de escasez que solo puede ser abordada desde una perspectiva de protección, restauración y conservación de las zonas de importancia ambiental, como bosques y humedales, buscando un equilibrio entre el crecimiento y la sostenibilidad ambiental”, puntualizan desde la administración local.
Desde el Programa Antioquia Como Vamos, que hace seguimiento a políticas e indicadores de las regiones del departamento, indican que el auge y la dinámica que hoy tiene la región muestra cifras que relacionan la oferta y demanda de proyectos inmobiliarios, con el crecimiento poblacional, esto muy de la mano a la entrada en funcionamiento de conexiones viales como el Túnel de Oriente que permiten llegar a Medellín en menos de una hora, además de unas expectativas de vida más tranquila, lejos de las externalidades negativas atribuidas a las urbes como contaminación, ruido y congestión.
“En 1985 El Retiro tenía 11.700 habitantes, se estima que hoy tiene unos 24.500. Para ese mismo año, Rionegro tenía 60 mil habitantes, hoy supera los 146 mil. Además de eso, en ambos municipios ha crecido la proporción de personas que viven en la zona urbana: En El Retiro en 2004 el 49% de la población vivía en zona urbana, mientras a 2034 se estima que será el 59%; en el mismo periodo, Rionegro pasará del 54% al 67%”, aseguran desde Antioquia Como Vamos.
La valorización del suelo en la región
En 2023 la valorización de los suelos de la región registró un incremento similar al del Valle de Aburrá, situándose en un 7%; sin embargo, los promedios de los últimos años registran los mayores porcentajes de todo el departamento. En vigencias como 2020, 2021 y 2022 la valorización creció por encima del 10% cada año.
“Lo que refleja ese interés de las personas por el Oriente es la valorización del suelo que en el estudio que nosotros presentamos durante el primer trimestre, vimos que era del 7 al 8% durante el 2023. Cuando miramos esa información histórica, si vemos un promedio muy superior al de otras regiones del departamento”, puntualizó Federico Estrada.
El valor de las tierras trae oportunidades para la inversión, pero también retos, especialmente para las familias con menor poder adquisitivo, que en algunos casos terminan desplazadas ante los costos de los impuestos. Una de las recomendaciones del programa Antioquia Como Vamos, es la necesidad de una correcta planeación territorial para garantizar los múltiples usos del suelo, cuidar de los campesinos y moradores tradicionales; así como los servicios ecosistémicos para garantizar la calidad de vida de todos los habitantes.
La acelerada y constante valorización ya genera preocupaciones visibles, especialmente para los productores de alimentos en el Oriente. “Tenemos arriendos elevados de los terrenos, dificultades para conseguir bodegas de almacenamiento en precios módicos, es lo que estamos viviendo cada día y eso impacta los costos de producción”, indica Jairo Ríos, ingeniero agrónomo de Fedepapa.
Este es uno de los principales retos que hoy tiene la región, el cómo blindar las actividades agrícolas, necesarias para la sostenibilidad y seguridad social de sus habitantes.
Por otro lado, las dinámicas inmobiliarias de los últimos años han derivado otras oportunidades de empleo que han contribuido al importante desempeño de los municipios en términos de desarrollo económico. En el Oriente hay empleo y por ello es la región con el menor indicador de desempleo de toda Antioquia.
Hoy el llamado a la sociedad, al sector público y privado, a la academia es a la revisión del cumplimiento de los Planes de Ordenamiento Territorial con esas posibilidades de crecimiento, pero con cuidado a las actualizaciones express que se han dado en algunos de estos y si efectivamente se están dando las condiciones de crecimiento equilibrado. Con soporte, por ejemplo, de la presión hídrica que enfrentan algunos de los municipios.
